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另外根據永慶房產集團二○一六年第一季趨勢前瞻報告,今年前二月不含預售屋的成交均價表現,七大都會區房價呈現全面下修,顯示價跌格局已確立。

一九九○年代買不起市區房子的日本人,轉至郊區落地生根,隨著房價陷入第一銀行信用貸款失落十五年,郊區的日本人又趁房價低檔時住回了市中心,這個現象,可能也即將在台灣發生......

在這之後,台北市、新北市預售屋房價狂漲,新北市二○一三、二○一四年站上每坪四十萬元的均價水準,但二○一五年台北市跌破八十萬元均價關卡,新北市也首度下滑,微跌到每坪三十九?八萬元,台南、高雄在二○一二年起漲,二○一五年房價則是新高點。

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日本實行負利率,世界各國也靠攏低利政策,央行抓準風向連季降息,全球都只能朝向「日本化」。台灣都會區也有日本化的趨勢,尤其經濟衰退、少子高齡化的基調相同,日本在一九九四年六十五歲以上人口已經占十四%,台灣預計二○一八年會達到相同占比,高齡民眾仰賴醫療資源與都會區交通系統,且台灣產業已然轉型為以服務業為主力,即便少子化、高齡化,人口還是會集中在都會區,蛋黃區的房價民間小額信貸長線仍具有支撐力。

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一九九○年代,日本不少民眾負擔不起東京、大阪市中心的房價,轉而透過每日通勤一小時以上的時哪家銀行信貸利率最低間在郊區購屋,但泡沫經濟來臨,日本房價在十五年內慘跌七十六%。隨著房價下滑,有些民眾選擇住回市中心,尤其是中高齡退休族衍生出醫療需求,讓他們放棄住在郊區的閒適生活,再度搬回市中心居住。

【撰文/蔡佩蓉】

市中心長線穩當 跌勢後終將大漲

金融海嘯過後的二○○九年,台北市房價在六年上漲後首度下跌,從二○○八年的每坪可能成交價五十四?三萬元,下跌到五十三萬元,但僅微跌二?四%。金融海嘯期間,有人選擇降價求售,也有人逆勢進場,隨著二○○九年美國釋出QE貨幣量化寬鬆政策,全球資金氾濫,加上低利率助攻,二○一○年房價經過震盪期後,又逆勢上揚。

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好房名家、《房市黑皮書》作者郭鴻屯分析,在整個房地產循環期間,跌勢出現時,可能就是進場買點,他認為,民眾在經歷金融海嘯、歐債危機甚至是經濟數字不亮眼的衝擊後,會越來越習慣這些利空消息,因此,這些利空周期循環會縮短。

天時地利不動產總經理張欣民提醒,目前成交量萎縮、多數人看跌,市中心優質的物件議價空間大,的確是自住客可掌握的時機,但也得量力而為,試算購屋貸款,掌握好財力、時機,才能買到優質宅。

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以短線來看,二○○八年、二○○九年金融海嘯期間,正是特殊買點,尤其當時盤勢量縮,許多屋主受到雷曼兄弟倒閉、連動債影響,降價出售,但卻因為短短一年房市景氣「該跌未跌」,呈V型復甦反彈,反而讓其他屋主死裡逃生,甚至嘗到房價大漲的甜頭。這也印證了股神巴菲特說的「別人恐慌時貪婪,別人貪婪時恐慌」,多數人害怕猶疑時,可能就是最好的進場時機。



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郭鴻屯認同「蛋黃區公教信用貸款 台企銀房價長線會再創前一波新高」的論點,尤其都會區,每一波漲勢時,絕對都會大漲,但郊區未必能享受到這樣的優勢。建國資產管理總經理劉坤圖說,他在二○○九年金融風暴過後,在高雄火車站附近買了中古屋,一坪跌到剩四、五萬元,但二○一二年出售行情已經漲到十萬至十二萬元。

台灣預料也會出現因房價下跌而回流市區的購屋趨勢,尤其都會區每逢房價震盪就是難得的買點。根據國泰房地產指數自二○○三年開始的統計數據顯示,SARS過後台北市房價一路往上攀升,火候一年比一年旺,但新北、台中、高雄與全台平均房價在二○○七年之前的五年期間卻是「慢火燉煮」,只有小幅上漲。

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